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时间：2026-03-25 10:29 作者：张含韵 浏览量：524
法官您好，我购买的婚房还未过户却被查封了，怎么办？
近日，杨浦区人民法院在办理一起执行异议案件中，在依法查明相关事实的基础上，指导帮助异议人刘先生解决房屋解封和过户难题。案件审结后，刘先生向承办法官赠送了锦旗。
究竟是怎么回事？
一起来看看
购买新房未过户就被查封
购房人提出执行异议
刘先生购买张女士名下的一套房产作为婚房，并按照购房合同的约定支付了大部分购房款，但尚未办理过户登记。某日，刘先生发现房屋竟被法院查封了。经咨询房管部门得知，该房屋上不仅存在他人的抵押权，而且在法院受理的一起金融借款合同纠纷诉讼中，又被采取了查封的保全措施。刘先生了解原委后，遂向上海杨浦法院提出了案外人执行异议。
案件受理后，承办法官李凌云第一时间就异议申请书反映的情况进行核查。经审查发现，刘先生虽与被执行人张女士签署了房屋买卖合同，也支付了大部分房款，但欠缺实际占有房屋的证据，且房屋上还有第三方抵押权，也影响房屋过户手续的办理。
李法官当即与刘先生联系，向其释明法律规定。刘先生表示愿意尽快支付房屋余款给抵押权人和申请执行人，希望法院能搭建沟通协商平台。李法官随即与申请执行人、第三方抵押权人取得联系，告知相关情况。申请执行人也不希望通过强制拍卖房屋实现债权，同意协商解决。
多方协力化解纠纷
撤回申请顺利过户
由于涉及房屋查封的相关程序，李法官与执行法官沟通后，组织了听证谈话，指导各方当事人围绕剩余购房款项的清偿、涉案房屋买卖的税收支付等问题进行了多次协商，最终达成一致。刘先生支付相应款项涤除抵押权后，将剩余房款交付申请执行人，申请执行人申请解除了对房屋的查封，让刘先生与张女士顺利完成房屋的登记过户手续。最终，刘先生成为房屋的真正权利人后主动撤回了执行异议申请。
01
什么是案外人异议？
案外人异议申请，是指执行过程中，执行案件当事人之外的人对执行标的主张所有权或其他足以对抗执行的实体权利，请求执行法院停止执行。提出主体为当事人之外的案外人，即实体权利因执行而受到损害的不特定第三人，其向法院主张实际享有对执行标的的权利，旨在阻止、排除对特定标的的执行，属于实体上的权利救济。
案外人异议与执行行为异议统称为执行异议。
02
如何提出案外人异议？
案外人应当在异议指向的执行标的执行终结之前，以书面形式向负责执行的法院提出异议，法院自收到书面异议之日起15日内进行初步审查，即主要依照登记记载的内容来判断异议人是否系执行标的的权利人。法院认为异议人理由成立的，裁定中止对该标的的执行，理由不成立的，裁定驳回。
03
案外人不服裁定的救济途径？
案外人、当事人对执行异议裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼，此即执行异议之诉。
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